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不動產(chǎn)執(zhí)行中常見問題裁判規(guī)則10條

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不動產(chǎn)執(zhí)行中經(jīng)常遇到各類問題，比如——

被執(zhí)行人以人民法院執(zhí)行的房產(chǎn)系

違法建筑為由提出執(zhí)行異議；

申請執(zhí)行人認(rèn)為第三人名下房產(chǎn)實(shí)際為

被執(zhí)行人所有要求人民法院予以查封……

針對這些問題人民法院的具體裁判標(biāo)準(zhǔn)是什么？

1.發(fā)包方以人民法院強(qiáng)制執(zhí)行土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)其同意為由提出案外人異議，人民法院應(yīng)如何裁決？

答：《農(nóng)村土地承包法》第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)�！薄掇r(nóng)村土地承包法》第37條第1款規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案�！痹趶�(qiáng)制執(zhí)行中，是否也要遵循上述規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，是否必須征得發(fā)包方的同意？我們認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行中，不必征得發(fā)包方的同意。上述規(guī)定的適用范圍應(yīng)為當(dāng)事人雙方自行流轉(zhuǎn)的情形，不包括法院的強(qiáng)制執(zhí)行。因土地承包經(jīng)營權(quán)的保障性和福利性，故在轉(zhuǎn)讓時(shí)要征得發(fā)包方同意。而強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)人民法院行使國家強(qiáng)制力的行為是公法關(guān)系，無需征得發(fā)包方同意。雖然人民法院在對土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)無需征得發(fā)包方同意，但應(yīng)將執(zhí)行裁定書送達(dá)發(fā)包方，告知其強(qiáng)制執(zhí)行內(nèi)容。綜上，若在執(zhí)行過程中發(fā)包方以人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為未經(jīng)其同意為由提出案外人異議，人民法院應(yīng)駁回其異議。

2.執(zhí)行依據(jù)確定交付地上建筑物，申請執(zhí)行人要求直接裁定變更該工程批準(zhǔn)許可證照權(quán)利人的，人民法院應(yīng)如何處理？

答：人民法院無權(quán)在執(zhí)行程序中裁定變更案涉工程批準(zhǔn)許可證照權(quán)利人。工程批準(zhǔn)許可證照權(quán)屬人作為行政相對人，須經(jīng)過相關(guān)行政主管部門的嚴(yán)格審查，以保障建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)市場的安全有序。許可本質(zhì)上是政府的市場管制行為，且具有很強(qiáng)的身份性，是一種不可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。離開特定的主體，這種許可即失效或作廢，不能隨著地上物的交付而當(dāng)然地轉(zhuǎn)移給地上物權(quán)利人。

基于這些證照的性質(zhì)及其不可轉(zhuǎn)讓性，變更上述證照權(quán)利人是獨(dú)立的許可事項(xiàng)，不屬于地上物交付的附屬義務(wù)，執(zhí)行法院亦無權(quán)代替行政機(jī)關(guān)行使行政許可權(quán)，裁定變更上述證照權(quán)利人。

3.被執(zhí)行人以人民法院執(zhí)行的房產(chǎn)系違法建筑為由提出執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)如何處理？

答：我們認(rèn)為，對違法建筑可分情況處理。

第一，對違法建筑的拍賣、變賣，要根據(jù)具體情況處理。若待變價(jià)的違法建筑可以通過改正或補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)化成合法建筑，則人民法院可對其進(jìn)行瑕疵拍賣或者變賣，但需注意的是，要在拍賣公告中明釋所拍違法建筑物的性質(zhì)、補(bǔ)辦手續(xù)或者改正所需花費(fèi)的費(fèi)用承擔(dān)及需從拍賣款中優(yōu)先支付的款項(xiàng)有哪些等問題；若行政管理部門已認(rèn)定被執(zhí)行人所有的違法建筑必須拆除，則人民法院可對該違法建筑的建筑材料的價(jià)值和拆除費(fèi)用進(jìn)行估價(jià)比對，如拆除費(fèi)用大于建筑材料的價(jià)值的，則無繼續(xù)執(zhí)行的必要，可以交由行政管理部門處理。反之，則可拆除該建筑，對建筑材料進(jìn)行評估拍賣，所得款支付完拆除費(fèi)用后余款償付申請執(zhí)行人。

第二，對違法建筑的以物抵債。在違法建筑無法拍賣、變賣的情況下，人民法院可采取“以物抵債”的方式來實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)。但要注意的是，因違法建筑本身存在違法性，對違法建筑的“以物抵債”并不是對違法建筑所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而只是對違法建筑的占有權(quán)轉(zhuǎn)移給了申請執(zhí)行人，申請執(zhí)行人從被執(zhí)行人那里繼受了對違法建筑的占有狀態(tài)，從而獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益以抵償債務(wù)。其后占有人取得合法權(quán)證或者違法建筑被行政機(jī)關(guān)拆除，也不會與法院轉(zhuǎn)移占有的裁定沖突。

第三，對違法建筑的強(qiáng)制管理。人民法院可根據(jù)執(zhí)行案件及違法建筑的實(shí)際情況選擇采取強(qiáng)制管理的措施實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即由人民法院對已查封的房產(chǎn)實(shí)施管理，并以管理所得償還申請執(zhí)行人的債務(wù)。

綜上，違法建筑并非不得執(zhí)行，對于被執(zhí)行人的執(zhí)行異議，人民法院視情形予以處理。

4.申請執(zhí)行人認(rèn)為第三人名下房產(chǎn)實(shí)際為被執(zhí)行人所有，要求人民法院予以查封的，如何處理？

答：對于在執(zhí)行實(shí)踐中出現(xiàn)的因借名買房導(dǎo)致的名義所有人與實(shí)際所有人不一致的情形，因相關(guān)當(dāng)事人的該行為具有違反法律、行政法規(guī)的主觀過錯(cuò)，其合同效力不被法律所認(rèn)可，故如果名義人為被執(zhí)行人，第三人以其與被執(zhí)行人存在借名買房關(guān)系為由，主張自己是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，一般不予支持。如果出資人為被執(zhí)行人，由于房屋登記在第三人名下，按照物權(quán)公示原則和《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》第2條第3款規(guī)定，“對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)�！�

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第7條第1款規(guī)定：“登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施�！比嗣穹ㄔ阂话悴荒軐Φ谌嗣路课葸M(jìn)行查封，除非第三人書面確認(rèn)登記在其名下的房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人。

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第7條第2款規(guī)定，“如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施”。申請執(zhí)行人認(rèn)為第三人名下房產(chǎn)實(shí)際為被執(zhí)行人所有的，可通過訴訟程序處理，執(zhí)行程序中不宜對房屋權(quán)屬予以確認(rèn)。

5.申請執(zhí)行人認(rèn)為被執(zhí)行人放棄繼承的行為侵害了其合法權(quán)益的，應(yīng)如何處理？

答：對于登記在被繼承人名下的不動產(chǎn)能否予以執(zhí)行，法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》第2條的規(guī)定，對于登記在第三人名下的不動產(chǎn)第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封。

我們認(rèn)為，只要能確認(rèn)登記在第三人名下的不動產(chǎn)確屬被執(zhí)行人所有，人民法院即可予以執(zhí)行。當(dāng)繼承人作為被執(zhí)行人時(shí)，待繼承的不動產(chǎn)雖然登記在被繼承人名下，但作為繼承人的被執(zhí)行人對該不動產(chǎn)享有合法的期待權(quán)。根據(jù)《繼承法》第2條規(guī)定，“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始”，《物權(quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力”，可見，繼承開始后，繼承人即可享有該不動產(chǎn)的所有權(quán)，不以登記為生效要件，人民法院當(dāng)然可以對該不動產(chǎn)予以執(zhí)行�！段餀�(quán)法》第31條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力�！�

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第8條規(guī)定：“對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。”

可見，對不動產(chǎn)遺產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行原則上以先辦理過戶登記為前提，除非繼承人放棄繼承，否則一般不能直接執(zhí)行該不動產(chǎn)遺產(chǎn)。但是從提高執(zhí)行工作效率的角度出發(fā)，考慮到執(zhí)行工作的實(shí)際情況，如果人民法院在繼承開始前已經(jīng)查封了該不動產(chǎn)，即使之后發(fā)生了繼承，也應(yīng)當(dāng)可以直接執(zhí)行該不動產(chǎn)，除非繼承人要求辦理過戶登記后再執(zhí)行。

當(dāng)被繼承人為被執(zhí)行人時(shí)，被繼承人死亡后，其民事權(quán)利能力即告終結(jié)。按照既判力和執(zhí)行力擴(kuò)張理論，繼承人作為被繼承人權(quán)利義務(wù)的概括繼受者，執(zhí)行法院應(yīng)將被執(zhí)行人變更為繼承人，在其繼承的遺產(chǎn)范圍內(nèi)執(zhí)行。

若被執(zhí)行人明確放棄繼承，則其放棄了對不動產(chǎn)的所有權(quán)，申請執(zhí)行人認(rèn)為被執(zhí)行人放棄繼承的行為侵害了其合法權(quán)益，則應(yīng)通過訴訟程序行使撤銷權(quán)，以維護(hù)其自身合法權(quán)益，人民法院在執(zhí)行過程中不得對該不動產(chǎn)直接予以執(zhí)行。

6.在執(zhí)行程序中，若被執(zhí)行人名下無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，申請執(zhí)行人要求執(zhí)行其配偶名下財(cái)產(chǎn)的，人民法院如何處理？

答：目前我國沒有關(guān)于可追加配偶為被執(zhí)行人的法律和司法解釋規(guī)定，最高人民法院最新出臺的《變更、追加規(guī)定》中，也沒有規(guī)定可當(dāng)然追加配偶為被執(zhí)行人。基于“追加法定主義原則”，毫無疑問，不可在執(zhí)行程序中當(dāng)然追加配偶為被執(zhí)行人。被執(zhí)行人配偶名下的財(cái)產(chǎn)包括婚前財(cái)產(chǎn)和婚后所得財(cái)產(chǎn)。

首先，配偶名下的婚前財(cái)產(chǎn)屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因欠缺執(zhí)行依據(jù)，對于配偶名下的婚前財(cái)產(chǎn)，一律不予執(zhí)行。

其次，對于配偶名下的婚后所得財(cái)產(chǎn)，基于“婚后所得共同制”的原則，可推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此，可以執(zhí)行一半。但配偶可以根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟”提起案外人異議，主張其名下的財(cái)產(chǎn)系婚前財(cái)產(chǎn)或者父母單方出資購買或者按份共有等。根據(jù)《婚姻法》及司法解釋規(guī)定，如果配偶有證據(jù)證明名下的財(cái)產(chǎn)系個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以提出案外人異議，對異議裁定不服的，還可以提起案外人異議之訴，使權(quán)利得到充分救濟(jì)。

7.在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人以人民法院查封房產(chǎn)系其唯一住房為由提出執(zhí)行異議的，人民法院應(yīng)如何處理？

答：《民事訴訟法》第244條規(guī)定，“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品。采取前款措施的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定�！睋�(jù)此人民法院在執(zhí)行過程中應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活“必需品”。

在執(zhí)行實(shí)踐中要注意“唯一住房”在法律上絕不等同于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所“必需的住房”，而是要看其是否超過了“生活必需”的標(biāo)準(zhǔn)�！拔ㄒ蛔》俊笔欠駷楸粓�(zhí)行人“生活必需”應(yīng)綜合考量被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況、房屋的實(shí)際占有使用權(quán)情況以及房屋的價(jià)值、地理位置等相關(guān)情況來確定。若房屋存在出租、出借給他人使用等并非用來實(shí)際居住的情形，則可以充分說明被執(zhí)行人并非依靠涉案房產(chǎn)維持其基本生存，故人民法院可以對房產(chǎn)進(jìn)行依法處置。

另外，地段位置等其他因素也可能對涉案房產(chǎn)價(jià)值具有重要影響。人民法院在評估過程中也應(yīng)當(dāng)綜合考慮予以認(rèn)定。對于面積雖然小，但總體價(jià)值仍然較高的房產(chǎn)，也可予以強(qiáng)制執(zhí)行�！秷�(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第20條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所撫養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持；（一）對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋的或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。”

對于可執(zhí)行的“唯一住房”的執(zhí)行，以置換和預(yù)留租金兩種方式為主。在執(zhí)行過程中，經(jīng)過評估拍賣程序后所得價(jià)款遠(yuǎn)超過申請執(zhí)行人債權(quán)數(shù)額，人民法院可根據(jù)實(shí)際情況采取“以大換小”或“以近換遠(yuǎn)”的方式為被執(zhí)行人另外按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供住房以解決被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的居住問題。此種執(zhí)行方式便于減少社會矛盾，利于執(zhí)行工作的推進(jìn)。然而，相關(guān)置換房屋的選擇、過渡房的產(chǎn)權(quán)、騰退等問題，可能由于被執(zhí)行人的不配合而引發(fā)新的糾紛，執(zhí)行中應(yīng)注意與被執(zhí)行人的溝通協(xié)調(diào)。另外一種執(zhí)行方式為預(yù)留租金，被執(zhí)行人房產(chǎn)被拍賣后，可從拍賣款中參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留被執(zhí)行人五至八年的房屋租賃、物品搬遷費(fèi)用，由被執(zhí)行人自行解決居住問題。

8.案外人以其對人民法院查封的房屋享有租賃權(quán)為由要求排除強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院應(yīng)如何處理？

答：案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有的租賃權(quán)是有期限的，人民法院在拍賣案涉房產(chǎn)時(shí)應(yīng)在拍賣公告中明確租賃期限，并保護(hù)租賃權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，但應(yīng)注意的是，承租人的租賃權(quán)并不足以排除人民法院的強(qiáng)制拍賣、變賣或以物抵債。案涉房產(chǎn)經(jīng)拍賣成交后，買受人對該房產(chǎn)享有所有權(quán)，在租賃期限屆滿后即可處置該房產(chǎn)。承租人對法院限制交付提出異議，請求排除法院執(zhí)行的，人民法院應(yīng)依據(jù)《民事訴訟法》第227條進(jìn)行審查。

9.案外人拒不接受強(qiáng)制遷出不動產(chǎn)或不動產(chǎn)上的財(cái)產(chǎn)的，人民法院在執(zhí)行程序中如何處理？

答：執(zhí)行程序中案外人無合法依據(jù)占有被執(zhí)行人的標(biāo)的物不動產(chǎn)的，執(zhí)行法院依法可以強(qiáng)制遷出。案外人拒不遷出，對標(biāo)的物上的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院可以指定他人保管并通知領(lǐng)取，案外人不領(lǐng)取或下落不明的，為避免保管費(fèi)用過高或財(cái)產(chǎn)價(jià)值減損，執(zhí)行法院可以處分該財(cái)產(chǎn)，處分所得價(jià)款，扣除搬遷、保管及拍賣變賣等相關(guān)費(fèi)用后，保存于執(zhí)行法院賬戶，通知該案外人領(lǐng)取。

10.建設(shè)工程施工合同糾紛判決的執(zhí)行中，未竣工驗(yàn)收的工程應(yīng)如何執(zhí)行？

答：未竣工驗(yàn)收的工程如果其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有出讓，該工程系合法建設(shè)，只是因資金短缺等因素?zé)o法續(xù)建，該工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以執(zhí)行，只是不能改變土地用途和建設(shè)規(guī)劃；

如果占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有劃撥或集體建設(shè)用地，該工程系合法建設(shè)，只是因資金短缺等因素?zé)o法續(xù)建，由于該土地使用權(quán)執(zhí)行受到限制，參照劃撥土地及集體所有土地方法處理。

如果占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬國有出讓，該工程雖符合該區(qū)域的整體規(guī)劃，但未經(jīng)建設(shè)主管部門審批而被勒令停建。這種情況，只有受讓人補(bǔ)辦該工程建設(shè)相關(guān)審批手續(xù)，該工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)才能執(zhí)行。

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